土壤淋洗其原理是運用試劑與土壤固相中的重金屬作用，形成溶解性的重金屬離子或金屬絡合物，然后用清水把污染物沖至根層外，再利用含有一定配位體的化合物沖淋土壤，使之與重金屬離子形成更穩定的絡合物;或用帶有陰離子的溶液，如碳酸鹽、磷酸鹽沖洗土壤，使重金屬形成化合物沉淀。該方法的技術關鍵是尋找一種既能提取各種形態的重金屬，又不破壞土壤結構的淋洗液。目前，用于淋洗土壤的淋洗液較多，包括有機或無機酸、堿、鹽和螯合劑。
土壤污染源可以是無極污染物或者有機污染物，土壤淋洗中的淋洗劑可以是清水、化學溶劑或其他可能污染物從土壤中淋洗出來的流體，具體常見的土壤淋洗劑分類見表：
無極淋洗劑的作用機制主要是通過酸解或離子交換等作用來破壞土壤表面管能團和重金屬或放射性核素形成的絡合物，從而將重金屬或放射性核素交換解吸下來，從土壤中分離出來；
絡合劑的作用機制是通過絡合作用，將吸附在土壤顆粒及膠體表面的金屬離子解絡，然后利用自身更強的絡合作用與重金屬或放射性核素形成新的絡合體，從土壤中分離出來
表面活性劑去除土壤中有機污染物，主要是通過卷縮和增溶。卷縮是土壤吸附的油滴在表面活性劑的作用下從土壤表面卷離，它主要靠表面活性劑降低界面張力而發生，一般在臨界膠束濃度以下就能發生；增溶就是土壤吸附的難溶性有機污染物在表面活性劑作用下從土壤解吸下來而分配到水相中，它主要靠表面活性劑在水溶液中形成膠束相，溶解難溶性有機污染物。增溶一般要在CMC以上才能發生。
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